Mieten in Berlin: Wo jetzt die meisten Wohnungen entstehen

Die Mieten steigen, die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser auch. In ganz Deutschland. Nirgendwo aber so stark wie in Berlin. Der aktuelle Wohnmarktreport der Immobilienbank Berlin Hyp und des Immobiliendienstleisters CBRE zeigt, in welchen Bezirken der Hauptstadt Wohnungssuchende besonders tief in die Tasche greifen müssen und wo derzeit die meisten Neubauten entstehen.

Berlin ist eine Mieterstadt: Mehr als 1,6 Millionen der rund zwei Millionen Wohnungen sind vermietet – über 80 Prozent. Weil die Nachfrage schneller steigt als das Angebot, klettern auch die Mieten. Getroffen hat es vor allem Mieter von Objekten im oberen Preissegment. Hier stiegen die Angebotsmieten um 13,9 Prozent auf 23,91 Euro pro Quadratmeter. Bei günstigeren Wohnungen gab es einen minimalen Rückgang um 0,2 Prozent auf 5,96 Euro. An der Spitze der Mietsteigerungen lag im vergangenen Jahr der Bezirk Lichtenberg. Hier mussten Wohnungssuchende 2022 mit 10,50 Euro pro Quadratmeter im Schnitt 23,6 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor. Buntes Leben, Kunst und Kultur rund um die Plattenbauareale machen den Bezirk im Osten vor allem für junge Familien, Kreative und Studierende attraktiv.

Zuwächse im zweistelligen Bereich werden auch für Charlottenburg-Wilmersdorf (plus 14,6 Prozent auf 14,92 Euro pro Quadratmeter), für Marzahn-Hellersdorf (plus 12,1 Prozent auf 9,27 Euro), Steglitz-Zehlendorf (plus elf Prozent auf 12,22 Euro) und Tempelhof-Schöneberg (plus 10,6 Prozent auf 11,38 Euro) gemeldet. Am teuersten sind die Mieten weiterhin in Mitte: Hier liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter und Monat sogar bei 15,19 Euro.

Ein schwacher Trost: In anderen Metropolen ist es noch teurer. In Hamburg etwa zahlen Mieter im Schnitt 12,85 Euro pro Quadratmeter, in Frankfurt 14,71 Euro und in München sogar 19,40 Euro.  

Der Neubau ist in Berlin fast zum Erliegen gekommen

Wie die Mieten kannten auch die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen und Häuser in Berlin in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: nach oben. Vor zehn Jahren lag der Median-Quadratmeterpreis für eine Wohnung in der Hauptstadt bei 2.280 Euro, vor zwölf Jahren sogar nur bei 1.680 Euro. Damals konnten sich auch Berliner mit durchschnittlichen Einkommen den Erwerb einer Immobilie leisten. Das ist vorbei: Derzeit liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.520 Euro - 142 Prozent höher als vor zehn Jahren und 228 Prozent höher als vor zwölf Jahren.

Fragt man Immobilienmarktfachleute, wie den dramatischen Miet- und Kaufpreissteigerungen am besten zu begegnen ist, bekommt man eine Antwort immer wieder: mit Neubau. Allerdings hängen am Himmel über den Berliner Bauplätzen dicke Wolken. Gestiegene Zinsen und Baukosten, der Mangel an Baugrundstücken und langwierige Genehmigungsverfahren haben den Neubau in der Hauptstadt fast zum Erliegen gebracht. Nicht nur André Dottschadis, Geschäftsführer des Maklerunternehmens Dahler & Company, geht davon aus, dass in den kommenden Jahren „die Neubaufertigstellungszahlen in Berlin weiter sinken werden“.

Der Wohnmarktreport 2023 erfasst 253 Projekte in konkreter Planung, in Entwicklung oder Bau mit durchschnittlich 156 Wohnungen pro Vorhaben. Bei etwa drei Viertel dieser Projekte handelt es sich um Mietwohnungsbau. Von den insgesamt rund 39.400 Einheiten, die in Mehrfamilienhäusern, Wohnheimen und Dachgeschossen entstehen, befinden sich nur 6.800 Wohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings, 32.600 Einheiten dagegen an der Peripherie der Stadt.

In Treptow-Köpenick entstehen rund 8.000 Wohnungen

Das entspricht dem Trend der vergangenen Jahre. Dazu kommt, dass die innerstädtischen Projekte mit durchschnittlich 113 Wohnungen pro Vorhaben kleiner ausfallen als die am Stadtrand mit 169 Einheiten. In Mitte finden sich zum Beispiel nur sechs Bauprojekte mit mehr als 200 Wohnungen, in Friedrichshain-Kreuzberg sind es sieben. Die meisten Bagger und Kräne stehen derzeit im flächenmäßig größten Bezirk Treptow-Köpenick. In 38 überwiegend groß angelegten Projekten entstehen rund 8.000 Wohnungen. Das ist etwa ein Fünftel der derzeit in ganz Berlin projektierten Wohnungsobjekte und 15 Prozent der laufenden Vorhaben. Die Größen der entstehenden Wohnungen variieren zwischen 17 und 197 Quadratmeter.

Auch im Nachbarbezirk Lichtenberg wird viel gebaut: In 36 Bauvorhaben entstehen 6.150 Einheiten. In Spandau am westlichen Stadtrand werden an 19 Plätzen 5.330 neue Wohnungen hochgezogen. Deutlich kleiner dimensioniert als an der Havel sind die 33 Bauvorhaben an der nordöstlichen Peripherie in Pankow, die insgesamt 2.340 Einheiten umfassen. In Marzahl-Hellersdorf, wo im vergangenen Jahr rund 5.000 Wohnungen erstmals bezogen wurden, kommen in diesem Jahr nur 2.900 neue hinzu. Die Projekte hier umfassen 100 bis 200 Wohnungen. Auch die meisten Baustellen in Lichtenberg sind eher mittelgroß. Nur an drei Plätzen entstehen jeweils mehr als 500 Einheiten.

Traurig sieht es in Reinickendorf aus, wo nur 790 neue Wohnungen gebaut werden, und in Steglitz-Zehlendorf mit 1.100 Einheiten. Hier kommen auch besonders große Wohnungen mit Flächen von bis zu 230 Quadratmeter ins Angebot. Wem ein Microappartement mit etwa 20 Quadratmeter Wohnfläche reicht, sucht am besten nicht nur in Mitte und Treptow-Köpenick, sondern auch in Charlottenburg-Wilmersdorf und Tempelhof-Schöneberg.

Sozialer Wohnraum entsteht vornehmlich in den Randbereichen

Mit dem Ruf nach Neubau ist in Berlin besonders laut verbunden die Forderung nach bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit kleinerem Portemonnaie. Der entsteht durch Mietwohnungsbau und einer Sozialwohnungsquote auch künftig vornehmlich an den Rändern der Stadt. So sind im Südosten sieben von zehn Wohnungen für Mieter gedacht.

In Lichtenberg beträgt der Anteil der Mietwohnungen am Neubaugeschehen 89 Prozent, in Spandau 88 Prozent und in Marzahn-Hellersdorf 85 Prozent. In Mitte dagegen entsteht nur etwa jede zweite Wohnung für Mieter und in Steglitz-Zehlendorf überwiegen beim Neubau sogar Eigentumswohnungen (57 Prozent).

Neubau ist teurer als Altbau – und am teuersten dort, wo viele wohnen wollen. Das zeigt der Blick auf die aktuellen Preise für Immobilienkäufer. Am tiefsten in die Tasche greifen müssen sie in Bezirken mit zentralen Quartieren wie Charlottenburg-Wilmersdorf, wo Quadratmeterpreise zwischen 7.700 und 16.800 Euro aufgerufen werden, Mitte (6.300 bis 16.100 Euro) und Pankow (6.300 bis 15.500 Euro).

Günstiger ist es im Osten, etwa in Lichtenberg mit 4.200 bis 7.780 Euro oder Marzahn-Hellersdorf mit 4.600 bis 7.300 Euro. Der durchschnittliche Listenpreis im Berliner Neubau liegt bei rund 8.550 Euro pro Quadratmeter.

Entspannung bei den Mieten und Kaufpreisen ist kaum zu erwarten, denn die Nachfrage nach Wohnraum durch den starken Zuzug aus dem Ausland, aber auch aus anderen Bundesländern wird weiter steigen.