Luxusimmobilien: Mehr Angebote durch höhere Nebenkosten

Herr Dau, Ihre Kollegen behaupten, dass bei den über 70-Jährigen Penthouses mit Dachterrassen in Großstädten schwer angesagt sind, da sie aus ihren ländlichen Luxusimmobilien ausziehen. Entspricht das Ihrer Wahrnehmung?

Mein Eindruck geht eher dahin, dass diese Immobilien nicht nur bei der von Ihnen angesprochenen Ü70-Generation äußerst beliebt sind, vermitteln Penthäuser doch im Allgemeinen das Gefühl von Freiheit, sprich im Wortsinn „über den Dingen stehen“. Nicht zuletzt durch die häufig sehr großzügig geschnittenen Dachterrassen vermitteln sie den Eindruck, in einer ganz besonderen Atmosphäre zu wohnen. Und das mitten in der Urbanität einer Großstadt. Aufgrund dieser Alleinstellungsmerkmale und dem Fakt, dass das Angebot an Penthäusern eher gering ist, dürfte es auch in Zukunft eine ungebrochen starke Nachfrage generieren.

Wie beraten Sie diesbezüglich momentan als Makler, beziehungsweise wie bereiten Sie die Verkäufe und Käufe vor? Penthäuser sind doch in heißen Sommern eher ein Fluch als ein Segen…

Penthäuser werden in der Regel über Emotionen verkauft. Ein Käufer beziehungsweise Verkäufer legt bei der Präsentation eines solchen Luxusobjektes besonderen Wert auf die Darstellung seiner zukünftigen beziehungsweise seiner aktuellen Immobilie. Aufgrund der Highend- Ausstattung, unter anderem mit obligatorischen Klimaanlagen, sind diese komfortablen Immobilien nicht zu verwechseln mit einfachen Dachgeschoss-Wohnungen und sind selbst in heißen Sommern kein Fluch.

Die energetischen Anforderungen an Immobilien steigen. Das ist im Bestand oft ein Problem. Auch und gerade Luxusimmobilien müssen instand gehalten werden. Kommt mehr alte Pracht auf den Markt, weil Alteigentümer hohe Sanierungskosten nicht schultern können?

© Foto: Ronny Walter

Ganz klar nein. Luxusimmobilien müssen selbstverständlich immer in Stand gehalten werden. Aber Luxusimmobilien finden sich per se eher in Mehrparteienhäusern, die in der Regel über einen bestimmten Grundstandard verfügen. Zudem stellen die Eigentümer häufig ein bestimmtes Klientel dar. Da es sich bei Wohnungen zum Beispiel immer um Gemeinschaftseigentum handelt, sehe ich keinen Einbruch, um diese alte Pracht zum Verkauf angeboten zu bekommen, da die Instandsetzung bei Mehrparteienhäusern immer auf mehreren Schultern verteilt wird. Wenn wir in diesem Zusammenhang von Einfamilienhäusern im Altbaubereich sprechen, kann es aufgrund der steigenden Nebenkosten, etwa für Energie, tatsächlich dazu kommen, dass Eigentümer, etwa Erben, sich von diesen Schätzen trennen und es in künftig mehr Immobilien dieser Art am Markt geben wird.

In Deutschland werden seit der Pandemie verstärkt Immobilien insbesondere im südlichen europäischen Raum gesucht, gerne auch als Zweitwohnsitze. Welche Klientel aus welchen Ländern zieht es derzeit in die Hauptstadt Deutschlands?

Sowohl während der Pandemie, aber auch jetzt wird im ausländischen, europäischen Bereich vermehrt nach Zweitwohnsitzen gesucht. Nichtsdestotrotz sind auch die Preise für Zweitwohnsitze in adäquater Lage in Küstennähe oder auf den Inseln in Deutschland noch einmal drastisch angestiegen. Aktuell verzeichnen wir eine erhöhte Nachfrage etwa von britischen sowie französischen Kunden nach Luxusimmobilien gerade in der Hauptstadt.

Wir hören von einer wachsenden Zahl von Stornierungen im Bauträger- und Projektentwicklergeschäft. Bei Top-Grundstücken geht aktuell die Nachfrage zurück, heißt es in Expertenkreisen. Berlins Paradeprojekt „The Wilhelm“ vis-à-vis der Britischen Botschaft kommt auch seit Jahren nicht richtig aus der Pipeline. Sind den Quadratmeterpreisen im Luxussegment engere Grenzen gesetzt als Planer einmal dachten und wo würden Sie die Preisgrenze sehen?

Auch wir merken, dass es einen erheblichen Rückgang von Bauträgern und Projektentwicklern auf dem Markt gibt. Die verbliebenen befinden sich zudem derzeit in einer Wartestellung, um zu eruieren, wohin sich der Immobilienmarkt entwickeln wird. Die Nachfrage nach Neubauimmobilien ist jedoch konstant stabil geblieben. Der Wegfall von Fördermöglichkeiten sowie die gleichzeitig gestiegenen Zinsen führten bei denjenigen Kapitalanlegern, die einen erheblichen Teil des Kaufes selbst finanzieren müssen, dazu, dass die Nachfrage stark eingebrochen ist – einfach weil das Zusammenspiel aus Tilgung, Zinsen und zu erwartender Mieteinnahme nicht mehr zusammenpasst. Selbst für das Paradeprojekt „Wilhelm“ muss eine längere Vermarktungszeit als ursprünglich gedacht eingeplant werden. Dennoch sehen wir hier selbst bei Kaufpreisen jenseits der 20000 Euro pro Quadratmeter weiterhin eine gute Möglichkeit, diese Immobilien zu vermarkten – sofern man die nötige Weitsicht walten lässt und eine realistische Vermarktungszeit anvisiert.

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen steigen. Interessenten bekommen für das gleiche Geld faktisch weniger Immobilie. Was bedeutet das für Premiumimmobilien? Werden große Einheiten jetzt preiswerter? Ist ergo jetzt die beste Zeit, Luxusimmobilien zu kaufen?

Nein, im Premiumsegment stellen wir derzeit keinen Rückgang der Nachfrage fest. So hat etwa die Corona-Pandemie neben allem Schrecken auch Gewinner hervorgebracht, für die solche Luxusimmobilien erst jetzt überhaupt erst in Frage kommen. Das führt zu einer Preisstabilität beziehungsweise zu einem Preisanstieg. Hingegen wird es mittelfristig zu einem Preisverfall für „normale“ Immobilien, wie etwa Einfamilienhäuser, kommen.

Wir sehen selbst bei Kaufpreisen jenseits der 20000 Euro pro Quadratmeter weiterhin eine gute Möglichkeit, diese Immobilien zu vermarkten

Benjamin Dau, Immobilienmakler

Sie kandidierten 2021 als Rasteder im Ammerland als SPDler für den Gemeinderat. Passen Luxusimmobilien und SPD in der norddeutschen Tiefebene besser zusammen als in Berlin?

(lacht). Auf kommunaler Ebene sind sämtliche Beteiligten bestrebt, das Beste für die Gemeinde beziehungsweise den Ort und die Menschen, die dort leben, zu erreichen. Auf bundespolitischer Ebene gibt es sicherlich kein verheerenderes Zwischenzeugnis als die Wohnungspolitik der aktuellen Regierung. Den aus meiner Sicht katastrophalen Beschluss unseres Wirtschaftsministers Robert Habeck, die KfW 55-Förderung einzustellen – sowie die insgesamt verfehlte Wohnungsbaupolitik der Bundesregierung wird dazu führen, dass es gerade für Mieter im einfachen Segment noch schwieriger wird, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Gleichzeitig werden momentan Investoren als die Schuldigen gebrandmarkt, indem sie als „Immobilienhaie“ diffamiert werden. Statt immer neuer Reglementierungen wie etwa dem Mietendeckel, die dazu führen, dass immer weniger Mietimmobilien auf den Markt kommen, bräuchte es aus meiner Sicht ein Investoren-freundliches Modell der Wohnungspolitik. Immer dort, wo der Staat in den Bereich eingreift, hat es zu einer Verschlechterung auf dem allgemeinen Markt geführt. Man kann also sagen, dass ich generell kein Freund der aktuellen Politik der Bundesregierung bin – sei es im Bereich der Klimaschutzpolitik oder der Wirtschaftspolitik, da diese viel zu häufig zu Lasten der Bevölkerung gehen.