Eigentumswohnungen in Potsdam gehören bundesweit in die Top 10. Foto: Sebastian Gabsch
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Wohnungsmarkt Kaufen in Potsdam wird immer teurer

Zwei neue Studien zum Immobilienmarkt zeigen, dass Kaufpreise in Potsdam schneller steigen als Mieten. 

Potsdam - Das „wundervolle und luxuriöse Penthouse“ mit Aufzug und zweischichtigem Eichenparkett in der Teltower Vorstadt muss man sich leisten können. Denn für die 194 Quadratmeter große Neubauwohnung werden auf einem Immobilienportal 3000 Euro Kaltmiete aufgerufen. Doch nicht nur in hochwertigen Neubauten werden in Potsdam bisweilen stattliche Mieten verlangt. Auch eine 56 Quadratmeter große Altbauwohnung mit Stuck in Bornstedt soll schon mal 820 Euro Kaltmiete monatlich kosten. In beiden Fällen kostet der Quadratmeter kalt rund 15 Euro.

Zwar handelt es sich um extreme Beispiele, doch der Trend ist klar: Wer in Potsdam eine Wohnung mieten will, muss immer mehr bezahlen. Das geht aus dem aktuellen Wohnindex des Hamburger Marktforschungsunternehmens F+B hervor. Für die Studie haben die Forscher nach eigenen Angaben bundesweit Angebotsdaten von rund 30 Millionen Objekten ausgewertet. Für den Index werde mit einer Standardwohnung gerechnet, die 75 Quadratmeter groß und zehn Jahre alt ist sowie über eine normale Ausstattung verfügt.

Mietanstieg 2018 hat sich etwas verlangsamt

Demnach sind die Neuvertragsmieten in Potsdam innerhalb von fünf Jahren im Durchschnitt um sieben Prozent gestiegen. Im zweiten Quartal 2019 liegt der Wert laut F+B bei 7,95 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Allerdings hat sich der Mietanstieg im vergangenen Jahr etwas verlangsamt: Im Vergleich zum zweiten Quartal 2018 weist die Studie nur einen Anstieg um 0,8 Prozent aus. Für Wohnungssuchende mit knappem Budget dürfte das ein schwacher Trost sein. Zumal die Alternativen in der näheren Umgebung rar sind. So wird in Teltow laut F+B mit durchschnittlich 8,03 Euro pro Quadratmeter die landesweit höchste Kaltmiete verlangt. Und in Berlin war es mit 9,19 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal deutlich teurer als in Potsdam.

Die Potsdamer Speicherstadt. Foto: Andreas Klaer Vergrößern
Die Potsdamer Speicherstadt. © Andreas Klaer

Kaufpreise sind in Potsdam schneller gestiegen, als die Mieten

Wer statt Miete zu zahlen lieber einen Immobilienkredit abstottern will, sollte mit großen Zahlen umgehen können: Der Wohnindex weist für Eigentumswohnungen in Potsdam einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3115 Euro aus – mit Abstand der Spitzenwert in Brandenburg. Das sind 35 Prozent mehr als vor fünf Jahren. Die Kaufpreise sind also in Potsdam schneller gestiegen als die Mieten. Der Immobilienmarkt in der Stadt liegt dabei im bundesweiten Trend. „Die Preise für Eigentumswohnungen – und mit Abstand auch für Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich deutlich von der Entwicklung der Neuvertragsmieten abgekoppelt“, heißt es in der Studie. 

Grund sei, dass Privatanleger und auch vermögende Selbstnutzer weiter „um jeden Preis“ auf die Eigentumswohnung als Investition zu setzen, weil es an renditeträchtigen Alternativen bei den Kapitalanlagen mangele. Außerdem greife „ein spekulatives Element weiter Raum, das die Entstehung von Preisblasen fördert“. Sollten die Eigentumswohnungen vermietet werden, drohen die beim Erwerb der Immobilien erstellten Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsrechnungen Makulatur zu werden, warnt F+B.

Weitere Studie kommt zu ähnlichen Ergebnissen

Eine zweite Studie deutet in eine ähnliche Richtung. Das Berliner Forschungsinstitut Empirica hat seinen Immobilienpreisindex für das zweite Quartal 2019 veröffentlicht. Auch die Berliner Forscher werten Immobilieninserate aus. Die Analyse basiere auf über zwei Millionen Inseraten aus mehr als 100 Anzeigenquellen. Die Angaben beziehen sich auf Wohnungen von 60 bis 80 Quadratmetern, bei Ein- und Zweifamilienhäusern auf 100 bis 150 Quadratmeter mit höherwertiger Ausstattung – entsprechend sind die Preise höher. Verglichen wurden alle 401 deutschen Kreise, kreisfreien Städte und Stadtstaaten.

Für Potsdam ergibt sich eine durchschnittliche Angebotsmiete von 9,40 Euro je Quadratmeter kalt. Betrachtet man nur Wohnungen, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut wurden, liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 10,58 Euro pro Quadratmeter. Vor einem Jahr waren es noch 10,12 Euro – eine Steigerung um 4,5 Prozent.

Der Preisanstieg ist beachtlich

Bei Eigentumswohnungen weist Empirica einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3377 Euro aus. Für Eigentumswohnungen, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut wurden, werden in Potsdam durchschnittlich sogar 6099 Euro verlangt. Damit landet die Stadt bundesweit auf dem neunten Platz. Auch der Preisantieg ist beachtlich. Vor einem Jahr meldete Empirica noch 4913 Euro je Quadratmeter. Nun sind es 24 Prozent mehr. Damit wachsen die Preise in Potsdam deutlich schneller als im bundesweiten Vergleich – dort legten die Preise im Durchschnitt um 8,7 Prozent zu.


Miete abhängig von zahlungsbereiten Nachfragern

Auch Emprica verweist als Erklärung für das Auseinanderdriften von Mieten und Kaufpreisen auf dem Kapitalmarkt: „Zwar ist die Rendite bei Immobilien geringer als früher, aber die Niedrigzinsen verhageln bei anderen Geldanlagen die Bilanz noch viel mehr.“ Vermieter könnten die Mieten auch nur in dem Maße steigern, wie es dafür zahlungsbereite Nachfrager gebe. „Mit zunehmendem Neubauangebot wird dieses Potenzial im Bestand kleiner“, heißt es in der Studie.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern zeigt sich ein anderes Bild: Dort sind neu gebaute Häuser mit Kaufpreisen von 3321 Euro pro Quadratmeter günstiger als der Durchschnitt im gesamten Bestand mit 3412 Euro.

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