Baugebiet Bornstedt, Baustelle, Richtfest, 12.05.2017 Foto: Sebastian Gabsch PNN
© Sebastian Gabsch PNN

Überprüfung des Baulandmodells Investoren sollen in Potsdam mehr zahlen

Das Potsdamer Baulandmodell funktioniert nicht wie erwartet. Die Verwaltung schlägt nun eine Verschärfung vor.

Potsdam - In Potsdam sollen künftig deutlich mehr günstige Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen von privaten Bauherren errichtet werden. Das geht aus einer Mitteilungsvorlage der Stadtverwaltung für die Sitzung der Stadtverordneten am nächsten Mittwoch vor. Dazu soll das seit zwei Jahren geltende Potsdamer Baulandmodell anders angewendet und teilweise geändert werden. Für letzteres wäre ein formaler Beschluss nötig. Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes könnte das Thema also auch im Kommunalwahlkampf eine Rolle spielen. Wird die Änderung umgesetzt, würden Investoren in Potsdam künftig härter angefasst werden.

Überprüfung des Baulandmodells

Ausgangspunkt der Diskussion ist die turnusmäßige Überprüfung der Wirksamkeit des Baulandmodells. Es wird angewendet, wenn die Stadt neue Baugebiete ausweist. Der dabei entstehende Wertzuwachs soll bisher zum Teil für die Schaffung von Sozialwohnungen verwendet werden. Außerdem sieht die bereits drei Jahre länger geltende Richtlinie für die Baulandentwicklung vor, dass aus dem gleichen Wertzuwachs auch die öffentlichen Planungs- und Erschließungskosten getragen werden sowie die Kosten für die zusätzlich nötige soziale Infrastruktur wie Kita- und Schulplätze.

Nun hat die Stadtverwaltung einen 38 Seiten starken Monitoringbericht vorgelegt. Darin werden zunächst sämtliche Fälle ausgewertet, in denen die Richtlinien seit ihrer Verabschiedung angewendet wurden. Angesichts der politisch formulierten Zielvorgabe von 20 Prozent Sozialwohnungen fällt die Bilanz äußerst durchwachsen aus: In den sechs betrachteten Verfahren rechnet die Verwaltung nur mit insgesamt 56 bis 61 Sozialwohnungen. Das entspricht insgesamt nur etwa fünf Prozent der bei diesen Bauvorhaben errichteten Wohnungen. Angesichts von rund 1500 pro Jahr in Potsdam fertiggestellten Neubauwohnungen ist die Wirkung auf den Wohnungsmarkt also überschaubar.

Nicht genug übrig für Sozialwohnungen

Im Monitoringbericht heißt es denn auch: „In vielen Fällen reicht die verfügbare Bodenwertsteigerung nicht aus, um alle Inhalte des Potsdamer Baulandmodells gleichermaßen zu bedienen.“ Und die Verwaltung weiß auch, warum. Bei der Verteilung der Bodenwertsteigerung haben zuerst die Planungs- und Erschließungskosten und dann die soziale Infrastruktur Priorität. Für die Sozialwohnungen bleibt also nicht genug übrig.

In der Bilanz bezüglich der sozialen Infrastruktur sieht es dementsprechend besser aus – auch wenn dabei die rechnerischen Ziele ebenfalls nicht erreicht wurden. 14 Bauvorhaben wurden untersucht. Von den Bauherren sammelte die Stadt fast 6,9 Millionen Euro ein. Damit konnte die Schaffung von 129 Kitaplätzen, 111 Hortplätzen und 116 Grundschulplätzen finanziert werden. Damit konnte der durch die Bauvorhaben verursachte zusätzliche Bedarf zu rund 75 Prozent gedeckt werden. Dass es nicht mehr wurden, liegt laut Verwaltung daran, dass der angemessene Anteil an der Wertsteigerung bereits ausgeschöpft worden sei.

Um künftig mehr Sozialwohnungen und mehr Infrastruktur zu schaffen, soll nun tiefer in die Taschen der Bauherren gegriffen werden. Zum einen schlägt die Verwaltung vor, die Berechnungsgrundlage für die Wertsteigerung zu verändern. So soll nicht nur ein errechneter Bodenwert zugrunde gelegt werden, sondern der tatsächliche. Da die Verfahren oft Jahre dauern, könnten die Einnahmen wegen der steigenden Preise auf dem Grundstücksmarkt höher ausfallen. Für diese Änderung wäre nicht mal ein Beschluss der Stadtverordneten nötig, weil die genaue Berechnungsmethode nicht Teil des ursprünglichen Beschlusses war.

Bodenwertsteigerung von nachrangiger Bedeutung

Als zweite Stellschraube wird das sogenannte Investorendrittel bezeichnet. Dieser Teil der Wertsteigerung blieb bisher als Investitionsanreiz unangetastet. Nun meint die Verwaltung, dass die Bodenwertsteigerung angesichts der mittlerweile höheren Einnahmen aus der Vermarktung der fertigen Immobilien für die Investitionsentscheidung von nachrangiger Bedeutung sei.

Politisch dürften die Vorschläge bei den Stadtverordneten durchaus Chancen haben. Schließlich hatten bereits im vergangenen Jahr die Fraktionen von SPD und CDU in einem Antrag gefordert, die Zielmarke von 20 Prozent mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen auf 30 Prozent anzuheben. Wie das gehen soll, blieb in dem Antrag offen. Das hat nun die Verwaltung übernommen.

Allerdings dürfte der Vorschlag nicht nur Freunde finden. Im Monitoringbericht erwartet die Stadtverwaltung eine „geringe Akzeptanz“ bei den Bauherren, da „ihre Renditeerwartungen gesenkt“ würden. Angesichts der erzielbaren Marktmieten erwarte man dennoch keine negativen Auswirkungen auf das Baugeschehen. Soll heißen: Mit den frei vermietbaren Wohnungen könnten die Investoren immer noch kräftig Kasse machen.


Debatten um Umgang mit Grundstücken

Der Umgang der Stadtverwaltung mit Grundstücken hat im Bauausschuss am Dienstag für Streit gesorgt, der linke Teil des Stadtparlaments hatte mehrfach das Nachsehen. So scheiterte die Linke- Fraktion mit einem Antrag, dass die Stadt wichtige und ihr mittels Vorkaufsrecht angebotene Grundstücke der Kommunalpolitik zeigen soll – damit die Stadtverordneten entscheiden können, ob sie die Flächen auch kaufen wollen. Allerdings spreche die Zeitschiene gegen den Vorstoß, schließlich müsse das Rathaus innerhalb von 60 Tagen über so ein Angebot entscheiden, sagte Bernd Richter vom Kommunalen Immobilienservice. Wenn sich die Politik mit ihren längeren Zeithorizonten diesen Fragen annehme, könne es sein, dass die Stadt gar kein Vorkausfrecht mehr wahrnehmen könne, so Richter. Zudem gehe es um etwa jeweils zehn Areale, über die alle zwei Wochen im Hauptausschuss informiert werden müsse. Den Bedenken schlossen sich SPD, CDU/ANW und Bürgerbündnis an.

Ferner scheiterte ein Antrag der Fraktion Die Andere, die wie berichtet dafür sorgen wollte, dass die Stadt im geplanten Viertel Krampnitz mehr Flächen mittels Erbbaupacht vergibt und stärker auf Konzeptvergaben setzt. Doch gerade für Investoren und auch die Stadt würde das Erbbaurecht beim derzeitigen Niedrigzinsniveau eine Reihe von Nachteilen bringen, erklärte Bert Nicke vom kommunalen Entwicklungsträger für Krampnitz. So sei die kumulierte Gesamtzahlung für Erbbaurecht viel höher als für einen Kauf mittels Kredit, so Nicke. Auch für die Stadt seien die Grundstücke mittels Erbbaurecht deutlich schwerer vermarktbar. Zudem müsste man nach Ablauf des Erbbaurechts den Investoren für seine Bauprojekte entschädigen. Diesen Einwänden folgte eine deutliche Mehrheit der Mitglieder im Bauausschuss. Der Hauptausschuss vertagte das Thema.

Zur Startseite