Tendenzen auf dem Immobilienmarkt: Potsdam zu teuer für Pendler

Potsdam - Dass Wohnen in Potsdam immer teurer wird, ist inzwischen eine Binsenweisheit. Aber vielleicht gilt sie nicht für immer. Eine neue Studie deutet nämlich auf ein interessantes Phänomen hin. Demnach lohnt sich der Kauf einer Wohnung in Potsdam für Arbeitnehmer aus Berlin kaum noch. Die Immobilienpreise sind mittlerweile so hoch, dass sie zusammen mit den Kosten für das Pendeln kaum noch einen Vorteil gegenüber einem Wohnungskauf in Berlin ergeben – obwohl auch dort die Preise bekanntlich steigen.

Die Studie stammt vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI). Es hat im Auftrag der Postbank den Zusammenhang von Immobilienpreisen und Pendelkosten untersucht. Die Ergebnisse wurden nun im sogenannten Wohnatlas veröffentlicht. In den Umlandkreisen lagen die Durchschnittspreise mit Ausnahme der Stadt Potsdam noch mindestens rund 2000 Euro pro Quadratmeter unter dem Berliner Niveau, haben die Forscher ermittelt. „Wer in der Hauptstadt arbeitet, sollte aber vor dem Immobilienkauf genau kalkulieren und dabei Fahrtkosten und -zeit einbeziehen“, teilte die Postbank mit.

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In der Modellrechnung wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Berlin mit dem Erwerb in den vier bevölkerungsreichsten Städten und Gemeinden der angrenzenden Landkreise verglichen. Dabei wurde unterstellt, dass eine Person des Haushalts in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Gerechnet wurde vom Berliner-Hauptbahnhof zur jeweiligen Ortsmitte mit dem Auto beziehungsweise zum jeweiligen Bahnhof mit dem öffentlichen Nahverkehr. Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln wurde der in Berlin im Mittel erzielte Bruttolohn im Jahr 2019 von 22,83 Euro je Stunde veranschlagt.

Autofahrer zahlen nach fünf Jahren drauf

Für Potsdam sieht die Rechnung so aus: Für den Quadratmeter wurden im Durchschnitt 3837 Euro fällig, in Berlin waren es 4638 Euro. Für die Wegstrecke von 36 Kilometern braucht man mit dem Regionalexpress 24 Minuten, mit dem Auto 35 Minuten. Von der Kaufpreisersparnis kann man sich 11,2 Jahre das Pendeln mit dem öffentlichen Nahverkehr leisten. Nutzt man das eigene Auto, ist das Geld nach 5,2 Jahren verbraucht. Anschließend zahlt man drauf. Kauft man die Immobilie 20 Prozent über dem Durchschnittspreis, gibt es vom Start weg keinen Vorteil – nicht mal für Zugfahrer.

Für das gleiche Geld immer weniger Platz

Es könnte also sein, dass Potsdam für Zuzügler aus Berlin wirtschaftlich uninteressanter wird und die Preise möglicherweise an eine Decke stoßen. Wie stark und anhaltend die Wohnkosten gestiegen sind, veranschaulicht eine Analyse des Immobilienportals Immowelt. Darin werden Angebotspreise für Mietwohnungen über einen langen Zeitraum verglichen. Für 1000 Euro Kaltmiete gab es demnach in Potsdam vor zehn Jahren noch eine Wohnung mit 127 Quadratmetern, aktuell sind es 40 Quadratmeter weniger.

Allerdings ist Potsdam damit kein Ausreißer: Die Wohnfläche, die Mieter heute für das gleiche Budget bekommen, schrumpfte in Großstädten im Vergleich zu 2009 deutlich, hieß es. Am stärksten sei der Rückgang in Berlin und Dresden, wo Mieter heute für 1000 Euro 46 Quadratmeter weniger angeboten bekommen als vor zehn Jahren – das entspricht umgerechnet in etwa der Fläche von zwei Zimmern.

Nur noch halb so viele Umzüge wie 1998

Der enorme Anstieg der Angebotsmieten habe „eine verstärkte Immobilität auf dem Wohnungsmarkt“ zur Folge: Selbst Umzugswillige verbleiben in ihren alten Mietwohnungen, da sie für vergleichbares Budget nur eine deutlich kleinere Wohnung bekämen. „Es mangelt an Anreizen für einen Umzug, wodurch sich der Markt für junge Familien weiter anspannt“, teilte Immowelt mit. Tatsächlich ist die Quote der Umzüge innerhalb der Stadt je 1000 Einwohner im Jahr seit ihrem Höhepunkt Ende der 1990er-Jahre stetig gefallen. Für 2018 weist der Statistische Jahresbericht der Stadt nur noch 62,6 Umzüge pro 1000 Einwohner aus. Im Jahr 1998 waren es noch 118,2 – also fast doppelt so viele.

Bisher konnte offenbar noch nicht mal eine weltweite Pandemie die Mieten am Markt in die Knie zwingen. Die geforderten Angebotspreise und Mieten sind weiterhin stabil, heißt es in einer Marktauswertung des Hamburger Marktforschungsunternehmens F+B. Untersucht wurden Wohnungsangebote zwischen Anfang März und Ende Mai.

Allerdings wurden weniger Wohnungen angeboten. In Brandenburg schrumpfte die Menge auf zwei Drittel, erholte sich dann wieder und ist mittlerweile wieder auf 85 Prozent des Vorkrisenniveaus gefallen. Für Wohnungssuchende dürfte das keine gute Nachricht sein.