Stimmt die Abrechnung? (Symbolbild) Foto: picture alliance / dpa/ Karl-Josef Hildenbrand
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Probleme mit Betriebskosten in Potsdam Hilfe im Dschungel der Abrechnungen

Der Potsdamer Mieterverein muss immer mehr Mieter beraten. Oft gibt es Ärger mit den Betriebskosten. Dabei deckt er in jeder zweiten Abrechnung Fehler auf - manche davon sind skurril.

Potsdam - Der Potsdamer Mieterverein muss immer mehr Mietern bei Auseinandersetzungen mit Hausverwaltern und Immobilienbesitzern zur Seite stehen. Im vergangenen Jahr stieg die Zahl der Rechtsberatungen um rund acht Prozent auf 4598, zudem nahmen die Mitglieder in 1139 eilbedürftigen, aber auch in einfachen Fällen die Telefonberatung in Anspruch. Thema Nummer eins: Fehler in den Betriebskostenabrechnungen, die der Verein massenhaft aufgedeckt hat.

Es ist die ewige Wiederkehr des Immergleichen: Als Vorsitzender Rainer Radloff sowie der Geschäftsführer und Rechtsberater Benedikt Nowak den PNN die Jahresbilanz für 2020 in der Geschäftsstelle an der Behlertstraße 45 vorlegen, berichten sie in der Zeit steigender Mieten und eines knappen Angebots an Wohnraum in Potsdam davon, dass „jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft” sei – wie schon in den vergangenen Jahren.

Detektivarbeit im Dickicht der Gesetze

Für Nicht-Juristen ist der Dschungel der Abrechnungen mit bis zu 17 Positionen kaum durchschaubar. Wie Detektive wühlen sich die Experten des Mietervereins aber durch das Dickicht der Gesetze und Mietverträge und decken auf, in welchen Fällen die Abrechnungen korrigiert werden müssen. „Wegen der hohen Zahl von Fällen können wir die Schreiben an die Vermieter zumeist nicht mehr selbst aussenden”, sagt Geschäftsführer Nowak, „aber wir formulieren die juristisch wichtigen Passagen für sie, damit unsere Mitglieder sie nur noch in ihren Widerspruch kopieren und unterschreiben müssen.”

Zumeist zum Jahresende hin fanden die Mieter die Abrechnungen für 2019 in ihren Briefkästen, nicht selten mit Nachforderungen zwischen 300 und 1500 Euro. Kein Wunder, dass es in 47 Prozent aller Rechtsberatungen des Mietervereins um diese Abrechnungen geht. In 17 Prozent der Fälle suchten Mitglieder Rat wegen Mängeln in ihren Wohnungen, zu jeweils 10 Prozent war die Expertise zu Mieterhöhungen oder Einzelheiten der Mietverträge gefragt, gefolgt von Streit um Ein- oder Auszug, um die Kaution oder Modernisierungen. Nur in fünf Prozent der Fälle waren Kündigungen das Thema.

Die kleine Auswahl von Fällen, die der Jurist Nowak für das Gespräch mit den PNN zusammengetragen hat, stammt aus jüngster Zeit. Manche der falschen Abrechnungen sind die Folge von Schlampereien, andere, so Nowak, seien „geradezu skurril”.

Über 300 Kubikmeter Wasser verschwunden

Er spielt auf das Geschehen in einem Mehrfamilienhaus an der Dortustraße an, bei dem die Ermittler des Mietervereins sich auf die Suche nach verschwundenem Wasser begaben. Eine Berliner Hausverwaltung hatte im Auftrag einer Zossener Grundstücks-GmbH mit Schreiben vom 3. März 2020 von einer Mieterin eine Nachzahlung über 216,74 Euro gefordert. Die betagte Potsdamerin sandte den Schriftverkehr dem Mieterverein zu, dort arbeiteten sich die Berater in die hochkomplexe Materie ein. Sie fanden heraus, dass die Energie und Wasser Potsdam Gmbh (EWP) 1042 Kubikmeter Wasser in das Haus geliefert hatte, die Summe aller Einzelzähler, an denen Wasser gezapft wurde, aber nur eine Menge von 676,57 Kubikmetern betragen hatte. Auf die Mieter umgelegt wurde aber die größere Menge. 

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Wo und wann war das Wasser verschwunden? Hatte der Vermieter vielleicht etwas für Bauarbeiten auf Kosten der Mieter abgezweigt? Da könnte der Verdacht auf Betrug entstehen. „Dafür fanden wir keine Anhaltspunkte”, erzählt Nowak, „auch für einen Rohrbruch nicht.” Eine Messdifferenz zwischen dem Zähler der EWP und denen im Haus an der Dortustraße muss nach den Vorschriften bis zu 20 Prozent toleriert werden; das kommt ohne Schummelei vor. In diesem Fall lag sie beträchtlich höher – und die Mieterin musste nichts nachzahlen. Hat die Hausverwaltung sich dazu erklärt? „Ich habe noch nie erlebt, dass Vermieter das tun”, sagt Nowak.

Heizkostenrechnung ohne Wärmezähler

Beim Durchblättern der Betriebskostenabrechnung eines Mitglieds aus Schwielowsee fiel den Leuten vom Mieterverein sofort auf, dass die Wärmemenge, die der zentralen Warmwasserversorgungsanlage zugerechnet wird, nicht, wie vorgeschrieben, mit einem Wärmezähler gemessen worden war – ein klarer Verstoß gegen die sogenannte Heizkostenverordnung. 

Sie wussten von Urteilen des Potsdamer Amts- und des Landgerichts, beide hatten in einem vergleichbaren Fall ein Kürzungsrecht der Wärmekosten von 15 Prozent für rechtens erklärt. Vor ein paar Tagen, am 11. Januar, bekam der Mieter von seinem Verein eine gute Nachricht: Von der geforderten Nachzahlung von 402,95 Euro brauche er nur 279,06 Euro zu überweisen – er hatte durch den Mieterverein 123,99 Euro gespart.

Mieter kann 15 Prozent kürzen

Erheblich weniger als befürchtet wird wohl auch ein Mieter in der Straße An der Kirche in Groß Glienicke nachzahlen müssen. Im Rahmen der Abrechnung für 2019 verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 9. Dezember eine Nachzahlung von 922,93 Euro von ihm. Ihr war ein geradezu dilettantischer Fehler unterlaufen: In der Wärmekostenabrechnung hatte sie statt der Aufwendungen für Wärme die für Wasser und Abwasser umgelegt. Auch in diesem Fall kann der Mieter die Abrechnung um 15 Prozent kürzen.
Mitunter ist die tatkräftige Hilfe der Mieter gefragt. So war dem Mieterverein aufgefallen, dass in einem exklusiven Mehrfamilienhaus an der Jägerallee „unglaublich hohe Betriebskosten” (Nowak) in Rechnung gestellt und Nachzahlungen gefordert worden waren. Der Verein kümmerte sich, die Mieter sparten jeweils mehr als 100 Euro.

Es wäre wohl noch mehr möglich gewesen. Bewohner gewährten dem Mieterverein Einblick in ihren Vertrag und die Abrechnung, doch der erste Verdacht, dass Reparaturkosten des Fahrstuhls verbotenerweise auf die Mieter umgelegt wurden, erhärtete sich nicht. Die Wartung darf umgelegt werden, Reparaturen nicht. Die Kosten für den Fahrstuhl waren dennoch seltsam hoch, etwa viermal so hoch wie üblich. Die Mieter hätten eine Minderung verlangen können – dafür aber den Beweis erbringen müssen, dass die Praxis gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstieß. Dafür hätten sie Vergleichsangebote günstigerer Anbieter einholen müssen, wozu jedoch niemand Lust hatte. „Der Mieterverein selbst kann das im Moment nicht leisten”, sagt Nowak.

Um Absicht geht es selten

Nach den Erfahrungen des Mietervereins dränge sich, so Nowak, „nur sehr selten der Verdacht auf, dass Vermieter oder Verwalter sich mit fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen bereichern wollen”. Die großen kommunalen Unternehmen und die Genossenschaften hätten so viel Expertise, „dass sie alles richtig machen”, sagt Vorsitzender Radloff, bei kleineren Verwaltern gebe es „weniger Kenntnisse”. Er freut sich, dass allenfalls zwei bis drei Prozent der Streitfälle vor Gericht entschieden werden, „wir gelten zu Recht als der größte Streitschlichter”.

Im vergangenen Jahr traten 400 Frauen und Männer aus Potsdam und Umgebung dem Verein bei, der jetzt 5300 Mitglieder zählt. Im Jahresbeitrag von 96 Euro für Neumitglieder sind 24 Euro für eine Rechtsschutzversicherung enthalten – falls es mit der Streitschlichtung einmal nicht so klappt.

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