Immobilienmarkt in Potsdam: Steigender Trend, ungewisse Aussichten

Potsdam - Der Potsdamer Immobilienmarkt hat viel zu bieten: Da gibt es prächtige Villen, Einfamilienhäuser im Grünen und großzügig geschnittene Eigentumswohnungen in Gründerzeithäusern oder neugebauten Townhouses. Auf den einschlägigen Plattformen im Internet kann man die Vielfalt und die teilweise stattlichen Preise beobachten. Derzeit wird beispielsweise eine 170 Quadratmeter große "exquisite Neubauwohnung" mit Blick auf den Jungfernsee  für gut 1,6 Millionen Euro Kaufpreis feilgeboten - also rund 9500 Euro pro Quadratmeter. Eine großzügige Villa samt 2100 Quadratmeter großem Grundstück in Babelsbergs Norden ist für 3,9 Millionen Euro zu haben. Wer es etwas überschaubarer mag, zieht vielleicht die 56 Quadratmeter große, sanierte Zweizimmerwohnung in einem Drewitzer Plattenbau vor. Für knapp 150.000 Euro ist auch schon eine Einbauküche dabei.

Noch teurer ist nur Kleinmachnow

Offenbar kann selbst eine weltweite Pandemie die steigenden Preise auf Potsdams Immobilienmarkt nicht stoppen. Das kann man auch im aktuellen Marktbericht des Immobilienverbands Deutschland (IVD) nachlesen. Der Verband vertritt Immobilienberater, Makler, Sachverständige und Verwalter. Für seinen Marktbericht erfasste der IVD nur Daten aus tatsächlich zustande gekommenen Verträgen zum Stand Anfang Oktober. "Gemeinden im Berliner Umland profitieren vom bereits hohen Preisniveau in Berlin und entsprechenden Ausweichbewegungen", beschreibt Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg, eine der Ursachen.

Die Preise für Eigentumswohnungen in Potsdam sind demnach um fünf bis elf Prozent gestiegen: auf 2000 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen, 3200 Euro pro Quadratmeter in mittleren bis guten Lagen und 4200 Euro pro Quadratmeter in guten bis sehr guten Lagen.

Auch die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser haben den Angaben zufolge kräftig angezogen. In einfachen Lagen stiegen sie um rund 14 Prozent, in mittleren bis guten Lagen um 19 Prozent, in guten bis sehr guten Lagen um 18 Prozent. "Im Schwerpunkt kostet der Erwerb in einfachen Lagen 320.000 Euro, in guten bis sehr guten Lagen 650.000 Euro", teilte der IVD mit. Wer es noch teurer mag, muss nach Kleinmachnow ausweichen. Dort ist das Preisniveau laut IVD landesweit am höchsten. Für ein freistehendes Einfamilienhaus werden dort im Durchschnitt 720.000 Euro fällig.

Aus Sicht des Verbands dürfte sich die Entwicklung fortsetzen. "Die Folgen der Coronakrise auf das Arbeitsleben und insbesondere die Umgestaltung von Präsenzarbeit in verschiedenste Formen der Tele- und Heimarbeit werden die Nachfrage nach Wohnungen im Berliner Umland zusätzlich stimulieren”, wird die Verbandsvorsitzende Kerstin Huth zitiert.

Hohe Wertsteigerungen für Eigentümer

Auch die Bausparkasse LBS berichtet in ihrem aktuellen Immobilienspiegel von steigenden Kaufsummen. "Die höchsten Preise für gebrauchte Eigenheime werden in der Landeshauptstadt Potsdam verlangt", teilt die LBS mit. "Wer hier ein frei stehendes Ein- oder Zweifamilienhaus erwerben möchte, muss im Durchschnitt 490.000 Euro aufbringen." Viele Immobilienbesitzer dürften sich darüber freuen. Wer vor ein paar Jahren günstig gekauft oder gar geerbt hat, kann satte Wertsteigerungen einkassieren. "In Potsdam sind die Angebotspreise in den letzten fünf Jahren von damals 360.000 Euro auf die jetzt ermittelten 490.000 Euro gestiegen", so die LBS. Wegen der günstigen Zinsen sei die Nachfrage nach Eigenheimen besonders hoch und weit größer als das Angebot.

Die weitere Entwicklung beurteilt man bei der LBS allerdings zurückhaltender. "Die Immobilienfachleute gehen davon aus, dass Corona und die Folgen weitere Preisschübe verhindern", heißt es. "Allerdings könnte das Eigenheim schon bald wieder stärker in den Fokus rücken." Vielen Menschen sei infolge der Corona-Erfahrungen deutlich bewusst geworden, welch unschätzbaren Wert ein eigener Garten haben kann.

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Gefahr für Immobilienblase leicht gesunken

Weiter steigende Preise trotz einer unsicheren wirtschaftlichen Entwicklung haben in der Vergangenheit Befürchtungen vor einer Immobilienblase geweckt. Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Als Hinweise darauf gelten ein steigendes Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete und durchschnittlichem Jahreseinkommen sowie ein Wohnungsneubau, der die Nachfrage übersteigt. Mit dem Thema beschäftigt sich schon seit Jahren der sogenannte Blasen-Index des Berliner Forschungsinstituts Empirica. Die drei Kategorien stellt Empirica in Analogie zu einer Ampel dar.

In seiner jüngsten Untersuchung stehen für Potsdam zwei der drei Ampeln auf Rot. Vor einem Jahr hatten noch alle drei Gefahr angezeigt. So müssen schon mehr als 38 Jahresmieten aufgebracht werden, um die derzeitigen Kaufpreise zu refinanzieren - mehr als in Berlin und fast so viel wie in Frankfurt am Main. Mehr als elf Jahreseinkommen müssen Selbstnutzer für eine Eigentumswohnung ausgeben. Mit 9,1 fertiggestellten Wohnungen pro 1000 Einwohner im Jahr 2019 hat Potsdam einen bundesweiten Spitzenplatz sicher. Letzteres sorgt für eine "nur" gelbe Ampel, weil der starke Zuzug bewirkt, dass nicht am Bedarf vorbei gebaut wird. Außerdem ist der Wert gefallen: Vor einem Jahr lag er noch bei 11,9. Und auch das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresmiete ist etwas gesunken. Vor einem Jahr lag der Wert noch bei 47,5 und damit über dem von München.