Für sozialen Wohnungsbau: Potsdam will Bauland aufkaufen

Potsdam - Auf die Stadtkasse kommen wohl neue Ausgaben zu und auf die Stadtpolitik einige Diskussionen. Denn nach dem Willen des Rathauses soll die Stadt künftig mehr Flächen für den sozialen Wohnungsbau erwerben. Entsprechende Überlegungen wurden am Freitag bei einem Pressetermin zur sogenannten Fortschreibung des Potsdamer Baulandmodells vorgestellt. Die Beschlussvorlage steht auf der Tagesordnung der Stadtverordnetenversammlung am 29. Januar – als Prüfauftrag. Vergleichbare Modelle werden in anderen Städten bereits langjährig erfolgreich umgesetzt. „Dieser Ansatz soll daher im Jahr 2020 vertieft für Potsdam geprüft werden“, heißt es darin. 

Genutzt werde dafür das bereits laufende „Kooperationsprojekt Kommunale Baulandpolitik“ des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu), an dem die Stadt sich derzeit im Austausch mit anderen Städten beteiligt. Ähnlich wie in anderen Städten wie Münster oder Ulm soll es zur Bedingung für die Ausweisung neue Baugebiete werden, dass ein Teil der Flächen preisreduziert an die Stadt abgegeben werden. Auf dann kommunalen Flächen soll die Pro Potsdam Sozialwohnungen errichten. Wie hoch der kommunale Anteil sein soll und zu welchem Preis angekauft wird, steht noch nicht fest. Bis Ende des Jahres sei eine entsprechende Beschlussempfehlung vorstellbar, sagte Baudezernent Bernd Rubelt (parteilos). 

© Andreas Klaer

Zwei Millionen Euro stehen jährlich bereit

Aus den Plänen folgt auch, dass die Stadt ihre Liegenschaftspolitik intensivieren müsste, so Rubelt. Bisher stehen für den Ankauf von Grundstücken zwei Millionen Euro jährlich bereit. „Aber wir wünschen uns mehr“, sagte Rubelt. Das müsse man bei der Aufstellung des nächsten Haushalts berücksichtigen. Für die Pläne gebe es bereits positive Signale aus der Wohnungswirtschaft, sagte Rubelt. 

Auch das Baulandmodell selbst soll reformiert werden. Wie berichtet hatte eine Evaluation der seit 2017 in der aktuellen Form geltenden Richtlinie im vergangenen Jahr Defizite ergeben: Statt der Zielvorgabe von 20 Prozent Sozialwohnungen auf neu ausgewiesenen Baugebieten waren nur fünf Prozent entstanden. 

Das Baulandmodell sieht vor, dass der entstehende Wertzuwachs für die privaten Eigentümer zum Teil für die Schaffung von Sozialwohnungen verwendet wird. Außerdem sieht die bereits drei Jahre länger geltende Richtlinie für die Baulandentwicklung vor, dass aus dem gleichen Wertzuwachs auch die öffentlichen Planungs- und Erschließungskosten getragen werden sowie die Kosten für die zusätzlich nötige soziale Infrastruktur wie Kita- und Schulplätze. Ein Drittel des Wertzuwachses sollte als Anreiz bei den Investoren verbleiben. 

Bodenwertsteigerung reicht oft nicht aus

Bei der Evaluation hatte die Stadtverwaltung auch die Ursache herausgearbeitet: In vielen Fällen reiche die verfügbare Bodenwertsteigerung einfach nicht aus, um alle Inhalte des Potsdamer Baulandmodells gleichermaßen zu bedienen. Entweder waren die baurechtlichen Änderungen zu gering, um einen höheren Wertzuwachs zu erzeugen oder die Planung sehr aufwendig. Bei der Verteilung der Bodenwertsteigerung haben zuerst die Planungs- und Erschließungskosten und dann die soziale Infrastruktur Priorität. 

Zwei Lösungsansätze waren seinerzeit vorgeschlagen worden. Zum einen wollte man auch das Investorendrittel einkassieren. Davon hat das Rathaus nun wieder Abstand genommen. Das Geld soll weiter als Verkaufsmotivation für die Grundstückseigentümer genutzt werden können, hieß es. „Wohnungsbau steht und fällt mit der Verfügbarkeit von Grundstücken“, so Rubelt. 

Neue Einkommensklassen für preisgeminderte Mietwohnungen

Zweite Stellschraube ist die Änderung der Berechnungsgrundlage. Bisher wird die Wertsteigerung beim Start des Verfahrens für einen Bebauungsplan ermittelt, künftig soll sie erst festgesetzt werden, wenn sich der Investor per städtebaulichem Vertrag bindet. Da diese Verfahren manchmal Jahre dauern, sind die Grundstückspreise in der Zwischenzeit meist höher. So kann auch mehr Wertzuwachs verteilt werden.

Eine weitere Innovation sind neue Einkommensklassen für preisgeminderte Mietwohnungen. Bisher gibt es nur Sozialwohnungen für Geringverdiener, die einen Wohnberechtigungsschein besitzen. Sie werden dann zu Kaltmieten von 5,50 Euro beziehungsweise 7 Euro je Quadratmeter vermietet. Künftig sollen auch höhere Mieten möglich sein. Diese Wohnungen sollen dann an Mieter mit mittleren Einkommen vergeben werden, die sich dennoch Mieten von 11,50 Euro auf dem freien Markt nicht leisten können.