Teltow: Wo Wohnen wenig kostet

Teltow – Raus ins Grüne zog es die Großstädter schon immer. Doch während früher ein Ausflug mit dem Rucksack genügte, kommen sie heute mit dem ganzen Hausstand, bauen Häuschen auf die grüne Wiese und pflanzen bunte Beete in den Vorgarten. Vor allem in Teltow.

Mit rund 200 neuen Wohnungen und etwa 700 Zuzüglern pro Jahr wächst derzeit kaum eine Kommune im Land so schnell wie die Stadt, die sich kurz hinter Zehlendorf immer weiter ausbreitet. Ein Trend, der sich nach allen Prognosen auch in Zukunft fortsetzen wird. Von derzeit rund 26 000 Einwohnern wird Teltow nach aktuellen Prognosen bis 2030 auf mindestens 30 000 bis 32 000 Einwohner anwachsen.

Förderprogramm will Bau von bezahlbaren Wohnungen ankurbeln

Dann allerdings wird nicht die Villa am Stadtrand, sondern die barrierefreie Geschosswohnung im Zentrum stärker gefragt sein – aber davon gibt es noch nicht genug. Um den Bau von kleineren und bezahlbaren Wohnungen anzukurbeln, hat das Land Brandenburg im vergangenen Jahr ein Förderprogramm aufgelegt, von dem auch Teltow profitieren will.

Im Auftrag der Stadt erarbeitete das Potsdamer Kommunalberatungsunternehmen Complan eine „wohnungspolitische Umsetzungsstrategie“, auf dessen Grundlage Teltower Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren Fördermittel aus dem Landesprogramm beantragen können. Denn Voraussetzung ist, dass die Kommune so genannte Gebietskulissen ausweist, die mit dem Landesamt für Bauen und Verkehr (LBV) abzustimmen sind. Gemeint sind Gebiete, die sich für die gewünschte Bebauung besonders eignen.

Das Complan-Gutachten attestiert Teltow „beträchtliches Neubaupotenzial“. Nach der Empfehlung der Kommunalberater wären südlich der Potsdamer Straße (Fluss-Viertel), in S-Bahn-Nähe und rund um den Ruhlsdorfer Platz sowie nördlich von Ruhlsdorf vom Land geförderte Wohnbauprojekte möglich. Weitere Mittel könne es zudem für die Modernisierung vorhandener Geschosswohnbauten geben.

Es könnten 1500 neue Wohnungen entstehen

Insgesamt könnten auf Teltows ausgemachten Potenzialflächen mehr als 1500 neue Wohnungen, überwiegend in Mehrfamilienhäusern, entstehen – davon aber nach aktuellem Stand nur 48 auf stadteigenem Grund. Der überwiegende Teil der zur Verfügung stehenden Flächen sei in privater Hand. Teltow müsse daher als Flächenentwickler auftreten und die entsprechenden Grundstücke erwerben, raten die Kommunalberater, die darüber hinaus die Ergebnisse ihrer Arbeit nicht selbst öffentlich kommentieren und dies ihrem Auftraggeber überlassen wollen.

Die Stadt Teltow sieht ihre Aufgabe zunächst darin, Bestandswohnungen herzurichten und Baurecht für die städtischen Flächen zu schaffen, erklärte Stadtsprecherin Andrea Neumann den PNN. „Bevor über andere und weitere Flächen nachgedacht wird, gilt es, die bestehenden Potenziale zu nutzen“, sagte sie.

Bedarf von mehr als 5000 neuen Wohnungen

Allerdings: Hält der Zuzug auf gegenwärtigem Niveau an, wird Teltow den entstehenden Bedarf wohl selbst bei Ausnutzung aller Potenziale nicht decken können. Werden alle bestehenden Möglichkeiten, wie etwa auch Lückenbebauungen oder Dach- und Geschossausbauten hinzugezählt, könnten insgesamt rund 2700 Wohnungen neu entstehen. Dem stünde ein Bedarf von mehr als 5000 neuen Wohnungen gegenüber, errechneten die Complan-Mitarbeiter.

Zugleich erhöhe sich die Nachfrage nach kleineren Wohnungen, die es schon heute kaum gibt. Der Anteil an Ein- und Zweiraumwohnungen beträgt unter zehn Prozent. Gerade 950 der rund 11 000 vorhandenen Wohnungen entsprechen derzeit der stark nachgefragten Größe. Vor allem ältere Menschen, denen ihr Einfamilienhaus zu groß geworden ist oder jüngere, die ihre erste eigene Wohnung beziehen wollen, hätten es schwer, etwas Passendes zu finden, so die Kommunalberater. Künftig könnte es noch schwerer werden. Es sei davon auszugehen, dass in einigen Jahren noch mehr ältere als jüngere Menschen in Teltow wohnen und sich die durchschnittliche Haushaltsgröße von heute 2,2 Personen pro Haushalt auf unter 1,9 reduziert.

Anhaltend hohen Baupreise konterkarierten bisher Baupläne

Die städtischen Wohnungsgesellschaften stehen schon in den Startlöchern, um den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Die Wohnungsbaugesellschaft WGT etwa plant an der Zehlendorfer Straße einen Neubau mit rund 32 barrierefreien Wohnungen, die sie zu sozialverträglichen Preisen anbieten will. Die anhaltend hohen Baupreise konterkarierten bislang dieses Ziel, sagte WGT-Geschäftsführer Michael Kuschel jüngst (PNN berichteten). Während die Nettokaltmiete für sanierte Geschosswohnungen in der Stadt je nach Alter, Wohnlage und Sanierungsstand zwischen 5,33 und rund sieben Euro liege, seien Neubauten ohne Fördermittel derzeit nicht unter acht Euro pro Quadratmeter zu realisieren.

Auch die Wohnungsbaugenossenschaft TWG, die derzeit an der Albert- Wiebach-Straße auf einem früheren Kaufhallen-Grundstück einen Neubaublock mit 50 neuen Wohnungen errichten will, würde gern am Ruhlsdorfer Platz ihre Flächen bebauen, auch unabhängig von der möglichen Förderung. Neben den Baupreisen muss die Genossenschaft hierfür aber noch weitere Hindernisse überwinden. So hätten die Stadtväter den Ruhlsdorfer Platz seit 2007 mit einer Veränderungssperre belegt, sagt TWG-Vorstand Angelika Eckhardt. Eine weitere Unbekannte bestehe durch die Ruhlsdorfer Straße, die derzeit ausgebaut und saniert wird. Wird sie durch einen Kreisverkehr an den Ruhlsdorfer Platz angebunden, müsse die Genossenschaft für den Wohnungsbau vorgesehenes Bauland opfern. Eckhardt hofft, dass es für alle eine zufriedenstellende Lösung gibt. Mit einem möglichen Baubeginn rechnet sie jedoch nicht vor 2020.